Un particulier louant son bien immobilier meublé peut profiter de conditions fiscales attractives. Cela se fait dans le cadre d’une location en meublé non professionnel.
Dans ce cas, le particulier est appelé Loueur Meublé Non Professionnel ou LMNP.
Sur le plan fiscal, ce régime reste avantageux, surtout pour les particuliers désirant faire de leurs investissements une activité secondaire.
Le LMNP ancien, c’est quoi ?
Le LMNP est un régime fiscal permettant à un particulier d’investir dans des biens meublés d’occasion. Il s’agit donc de biens immobiliers existants. En général, l’investissement porte sur des résidences services. Ce sont notamment des résidences de tourisme, des résidences étudiantes, des résidences seniors et des résidences d’affaires.
Le statut de LMNP exige que l’activité de location ne soit que secondaire pour le particulier investisseur. Aussi, le total des recettes locatives perçues par le loueur ne doit pas excéder les 23 000 € TTC par an ou 50% de ses revenus professionnels.
En cas de dépassement de ce seuil, il pourra être régi par le régime du Loueur Meublé Professionnel ou LMP.
Investir en LMNP signifie également que le bien doit être meublé avec tous les équipements nécessaires au quotidien.
Dans le cadre d’un placement en LMNP, le particulier peut investir soit dans des biens neufs, soit dans des biens anciens. Les LMNP anciens attirent aujourd’hui les investisseurs pour leur prix attractif. En effet, ils peuvent les acquérir à des prix bien inférieurs aux prix du neuf et rentabiliser bien plus rapidement le placement.
Principes d’un placement en LMNP ancien
En investissement en LMNP, l’investisseur achète un bien immobilier ancien dans un immeuble en copropriété. Il va ensuite louer ce bien à une société locataire-gestionnaire spécialisée dans les résidences services meublées.
Le locataire-gestionnaire va ensuite sous-louer le bien à sa clientèle (étudiants, seniors, touristes, professionnels en déplacement). Il va également prendre en charge la gestion des équipements. Concrètement, tout ce qui a trait à la location du bien meublé incombe au gestionnaire. Le propriétaire ne s’occupe de rien.
Le LMNP ancien en résidence de services loué en bail commercial est ainsi très avantageux pour l’investisseur, car il n’aura pas à se soucier de la gestion du bien ni de la recherche de locataire.
Par ailleurs, il perçoit un loyer fixe quel que soit le taux d’occupation de la résidence. Il n’a pas non plus à se soucier de vide locatif puisque c’est avec la société qui gère le bien qu’il a un bail et non avec les occupants.
En LMNP neuf, le loyer est fixé sur une base théorique, vu que la résidence n’a pas encore été exploitée. Malheureusement, on constate que souvent les prévisionnels sont trop ambitieux et que le locataire-gestionnaire doit demander un réajustement de loyer après quelques années d’exploitation.
En revanche, dans le cas d’un LMNP ancien, la fiabilité de l’exploitation commerciale est connue et il est facile de vérifier que le loyer est bien au marché.
C’est un des gros avantages du LMNP ancien : il est tout à fait possible d’évaluer la pérennité économique du loyer et de vérifier qu’il n’est pas surévalué.
Les résidences services en LMNP ancien
Pour bénéficier du statut de LMNP, le particulier investisseur doit acquérir un bien immobilier dans une résidence services. Il s’agit d’un immeuble qui propose, en plus du logement et des mobiliers, des services.
Les investisseurs ont le choix entre 5 catégories de résidences services :
- une résidence étudiante : il s’agit d’un immeuble dédié aux étudiants au cours d’une année scolaire. Il peut être vide pendant les vacances d’été ;
- une résidence de tourisme : il peut s’agir d’un LMNP mer ou Montagne selon le cas. L’immeuble est pensé pour accueillir les touristes et les vacanciers ;
- une résidence senior : ce type d’établissement est destiné à accueillir les personnes âgées indépendantes. Il propose des services et des activités adaptées à leur âge ;
- un EPHAD ou Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes : ce type de résidence s’adresse aux personnes âgées ayant besoin de soins médicaux particuliers ;
- une résidence d’affaires : ce type d’établissement est destiné aux professionnels en déplacement pour leur travail. Il s’apparente plus à des appartements avec une cuisine équipée pour permettre aux occupants d’être plus autonomes.
LMNP ancien : plusieurs avantages à la clé
L’investissement en LMNP ancien permet au particulier de profiter de divers avantages fiscaux. Dans le cadre d’un placement en LMNP ancien, les revenus locatifs sont déclarés au titre de BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux. Le propriétaire doit notamment déclarer les loyers perçus, les provisions à charge et le remboursement des charges locatives. Cependant, il peut déduire des recettes certaines charges. Sont concernés les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les dépenses liées aux travaux de rénovation, l’assurance du prêt, les amortissements et la cotisation foncière des entreprises (CFE).
Au régime réel, il arrive que ces charges soient même ramenées à zéro ou qu’elles échappent à l’impôt. Cela constitue un avantage intéressant pour le particulier propriétaire. En effet, il peut ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs.
Autre avantage du LMNP ancien, il permet à l’investisseur d’investir dans l’immobilier à moindre coût. En effet, le prix des résidences services anciens sont nettement moins chers que les biens neufs.
Par ailleurs, les biens anciens ont déjà fait leur preuve. Ils ont déjà été exploités pendant plusieurs années. Aussi, le particulier investisseur a déjà un aperçu du rendement qu’il peut obtenir. Avec une LMNP ancien, l’investisseur peut aussi avoir une visibilité sur la solvabilité du gestionnaire. Ce qui n’est pas possible dans un LMNP neuf ou en VEFA.
L’investissement en LMNP ancien dans une résidence services est ainsi un placement intéressant pour les particuliers qui souhaitent investir dans l’immobilier et se constituer un patrimoine pérenne.
Il est d’autant plus attractif pour les personnes qui ne souhaitent pas s’occuper de leurs investissements par manque de temps o d’intérêt.
Le fait que la résidence soit gérée par un gestionnaire professionnel offre à l’investisseur plus de flexibilité, surtout s’il n’a pas beaucoup de temps à y consacrer.
Le LMNP ancien est aussi idéal pour ceux qui ne souhaitent pas forcément devenir un professionnel de l’immobilier, mais qui veulent tout de même profiter des fruits d’un tel placement.
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