Les résidences services
Les résidences avec services sont des biens immobiliers auxquels sont annexés des services supplémentaires.
La résidence sera qualifiée de résidence services si elle propose au moins trois des prestations suivantes : Le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison, la réception de la clientèle.
Les résidences avec services regroupent plusieurs types de logement qui sont tous systématiquement loués meublés.
La résidence étudiante comme support immobilier du LMNP
Pour pouvoir bénéficier du régime fiscal des résidences services, une résidence étudiante doit afficher un taux d’occupation estudiantin minimal et proposer également un minimum de prestations para-hôtelières.
Taux d’occupation
Pour être qualifiée de résidence services, une résidence étudiante doit être occupée par au moins 70% d’étudiants. Ce pourcentage est évalué sur une période de référence de trois mois qui s’étend du 1er octobre au 31 décembre de chaque année de la période d’engagement de location. Si ce seuil minimal n’est pas respecté au cours d’une seule période de référence, l’avantage fiscal risque d’être remis en question. Les logements inachevés ou en travaux qui ne peuvent pas être loués au cours de la période de référence ne sont pas pris en compte.
Statut d’étudiant
Les étudiants qui louent un appartement ou un studio dans la résidence doivent être inscrits dans un établissement d’enseignement secondaire ou supérieur, dans une école technique supérieure ou dans une grande école ou classe du second degré préparatoire à ces écoles. Ceux qui effectuent un stage dans la cadre de leurs études sont aussi considérés comme des étudiants, de même les personnes liées par un contrat de travail à un employeur et inscrites dans l’un des établissements précités (apprentis par exemple, contrat d’alternance, etc.).
La qualité d’étudiant est appréciée au plus tard dans le mois qui suit la conclusion du bail de location ou au 31 octobre de l’année au cours de laquelle le bail a été signé.
Les prestations obligatoires
La résidence étudiante sera qualifiée de résidence services si elle propose au moins trois des prestations suivantes : Le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison, la réception de la clientèle.
La résidence de tourisme (d’affaires) pour investir en immobilier en LMNP
Le classement des résidences de tourisme résulte essentiellement de l’arrêté du 14 février 1986. La résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière.
Les critères de définition d’une résidence de tourisme sont les suivants
• elles sont classées en quatre catégories (une à quatre étoiles) en fonction des services offerts, des équipements collectifs et du niveau de confort. Le classement se fait sur décision du Préfet après avis de la commission départementale d’action touristique ;
• elles peuvent faire l’objet d’une exploitation annuelle ou saisonnière ;
• elles sont constituées d’un ensemble homogène de chambres ou d’appartements meublés pourvus de cuisines équipées et disposés en unités collectives ou pavillonnaires d’une capacité d’au moins cent lits offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile ;
• elles sont dotées d’un minimum d’équipements et de services communs et peuvent offrir des services para hôteliers ;
• elles sont gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale. L’exploitation est assurée par un gérant, personne physique ou société spécialisée, avec qui les copropriétaires signent un bail commercial d’une durée de neuf ou de onze ans ;
• elles doivent être louées par bail commercial.
La location du bien par bail à un exploitant n’empêche pas le propriétaire de profiter de son bien quelques semaines par an pour une durée pouvant aller jusqu’à six semaines réparties sur l’année entre différentes périodes.
La résidence d’affaires en immobilier LMNP
Le classement des résidences de tourisme résulte essentiellement de l’arrêté du 14 février 1986. La résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière.
Les critères de définition d’une résidence de tourisme sont les suivants
• elles sont classées en quatre catégories (une à quatre étoiles) en fonction des services offerts, des équipements collectifs et du niveau de confort. Le classement se fait sur décision du Préfet après avis de la commission départementale d’action touristique ;
• elles peuvent faire l’objet d’une exploitation annuelle ou saisonnière ;
• elles sont constituées d’un ensemble homogène de chambres ou d’appartements meublés pourvus de cuisines équipées et disposés en unités collectives ou pavillonnaires d’une capacité d’au moins cent lits offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile ;
• elles sont dotées d’un minimum d’équipements et de services communs et peuvent offrir des services para hôteliers ;
• elles sont gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale. L’exploitation est assurée par un gérant, personne physique ou société spécialisée, avec qui les copropriétaires signent un bail commercial d’une durée de neuf ou de onze ans ;
• elles doivent être louées par bail commercial.
La location du bien par bail à un exploitant n’empêche pas le propriétaire de profiter de son bien quelques semaines par an pour une durée pouvant aller jusqu’à six semaines réparties sur l’année entre différentes périodes.
L’EHPAD pour investir en LMNP ancien
Un EHPAD est un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (antérieurement dénommés le plus souvent maison de retraite ou MAPAD). C’est un ensemble immobilier constitué de chambres médicalisées permettant l’accueil de personnes âgées qui ont besoin d’une assistance journalière et permanente. L’ensemble immobilier comprend aussi des parties communes de service : accueil, salons, restaurant, jardins, terrasses, bureaux, salon de coiffure et ou d’esthétique, salle de kinésithérapie…
L’EHPAD assure un ensemble de prestations comprenant le logement, les repas, divers services spécifiques tels que blanchisserie, soins d’hygiène et médicaux (selon l’état de la personne), animations… C’est donc le nouveau domicile de la personne âgée.
Ces « maisons de retraite » peuvent accueillir des personnes dépendantes, parfois atteintes de la maladie d’Alzheimer ou de maladies dégénératives ; elles doivent alors justifier d’équipements adaptés et de personnels spécialisés, selon le nombre de places disponibles. Cette définition des EHPAD permet de mettre en avant les nouveaux types de maisons de retraite qui sont en train de développer en France.
Auparavant, on distinguait les établissements sans soins médicaux dits « non médicalisés », les établissements « partiellement médicalisés » avec soins courants et soins médicaux et les établissements médicalisés. Maintenant il existe des établissements d’hébergement pour personnes âgées (EHPA) et ceux où une partie ou la totalité des places est médicalisée.
La réglementation des EHPAD
Les établissements médicalisés, autorisés à héberger des personnes âgées dépendantes de 60 ans et plus, quel que soit leur statut juridique actuel ou leur appellation, doivent respecter la réforme des EHPAD : loi du 24 janvier 1997, complétée par les décrets d’avril 1999 et de mai 2001, modifiée par la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2003. Ils doivent être autorisés pour l’ensemble de leur capacité d’hébergement à dispenser des soins. Les établissements médicalisés EHPAD doivent signer une convention tripartite pluriannuelle entre l’établissement, le Conseil Général et la DDASS (Direction Départementale de l’Action Sanitaire et Sociale). Ces conventions sont accompagnées de conditions visant à améliorer la prise en charge des personnes âgées dans les établissements.
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